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les meilleurs délais et au meilleur prix.

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Comment vendre votre propriété aux étrangers ?

En France, le processus de vente d'un bien immobilier est strictement le même quelle que soit la nationalité de l'acheteur. Sachant que c'est la loi du lieu de situation du bien qui s'applique en matière immobilière, la loi française va donc s'imposer.

C'est le notaire qui prend en charge l'aspect juridique de la transaction, que vous passiez par une agence ou que vous traitiez de particulier à particulier. Dans le second cas, vous économiserez la commission soit 5 à 10% du prix de vente.

Dès lors, il apparait judicieux de proposer votre bien au plus grand nombre par le biais d'Internet afin d'augmenter vos chances de vendre vite et au meilleur prix.

Rappelons ci-dessous les étapes régissant la transaction immobilière en France.

1- La promotion de votre bien

Après en avoir fixé le prix de vente, vous devez faire connaitre au plus grand nombre la mise en vente de votre propriété.

Internet est aujourd'hui un outil approprié et indispensable à cette démarche puisqu'il vous permet d'y promouvoir votre bien à l'échelle internationale.

En prenant en charge la diffusion multilingue de votre annonce immobilière, Annonce-Internationale.com vous offre la possibilité de toucher l'ensemble des acheteurs potentiels en France et à l'étranger.

2- L'organisation des visites

Une personne intéressée par votre propriété souhaitera la visiter. Il vous faudra alors lui réserver le meilleur accueil. La 'première impression' est capitale.

Votre visiteur se fera certainement accompagné d'un traducteur afin d'obtenir auprès de vous les renseignements qui l'intéressent. Si ce n'est pas le cas, pensez à faire appel à quelqu'un de votre entourage qui pourrait jouer le rôle d'intermédiaire.

Si votre interlocuteur est intéressé par certains éléments mobiliers (cuisine équipée par exemple), sachez que vous pouvez convenir d'un prix pour ces équipements et que cette somme sera dispensée de frais de notaire.

3- La signature d'un 'avant contrat' de vente

Lorsque vous avez trouvé un acquéreur pour votre bien, vous devez signer une 'promesse de vente' ou un 'compromis de vente', sous seing privé ou chez votre notaire. Tous les notaires perçoivent les mêmes honoraires définis par des barèmes officiels et à la charge de l'acheteur. Il est possible que votre acquéreur souhaite aussi faire appel à son propre notaire. Dans ce cas, les deux notaires doivent se partager leurs honoraires.

La 'promesse de vente' engage le vendeur uniquement. L'acquéreur doit quant à lui verser une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente et dispose du délai fixé dans le contrat pour confirmer son achat.

Le 'compromis de vente' engage les deux parties. C'est un contrat formel dans lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter pour l'un et à vendre pour l'autre, un bien à un prix fixé par les deux parties. L'acheteur doit verser un chèque de réservation d'un montant maximum équivalant à 10% du prix de vente et établi à l'ordre du notaire. De votre côté, il vous faut faire parvenir à l'acquéreur une liste de diagnostics que vous aurez préalablement fait établir à votre charge par des experts qualifiés et assurés, afin d'éviter tout litige lors de la vente définitive de votre bien.

Voici la liste de ces diagnostics :

  • Diagnostic plomb, amiante et termites,
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • État des risques naturels et technologiques (ERNT),
  • Diagnostics gaz et électricité,
  • Mesurage de superficie du lot vendu (loi Carrez).

À la suite de la signature du compromis de vente, l'acquéreur et le vendeur bénéficient de sept jours pour se rétracter sans frais.

4- La signature de l'acte de vente

Le délai entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte est de trois mois environ. Ce jour-là, l'acquéreur doit vous payer comptant.

Vous devez ensuite quitter votre propriété au jour stipulé dans l'acte de vente.

Attention, vous devez vous acquitter de l'impôt sur les plus-values immobilières lorsque la vente de votre bien ne correspond à aucune des situations mentionnées ci-dessous :

  • Cession de la résidence principale.
  • Cession d'une résidence secondaire dans un cas très particulier (1- Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 années précédentes. 2 - Ce doit être la première fois que vous vendez un logement secondaire. 3 - Vous devez intégralement utiliser le montant du prix de cession dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois qui suivent la vente de votre résidence secondaire.).
  • Cession d'un bien détenu depuis plus de 22 ans (contre 30 ans avant le 1er septembre 2013). L'exonération de prélèvements sociaux reste quant à elle effective au bout de 30 ans (ce régime dual ne s'applique aux terrains à bâtir que depuis le 1er septembre 2014).
  • Prix de cession ne dépassant pas 15 000 euros.
  • Cession, depuis le 1er janvier 2014 et jusqu'au 31 décembre 2015, d'un terrain ou d'un immeuble destiné au logement social.
  • Titulaires d'une pension vieillesse ou d'une carte d'invalidité, sous certaines conditions.
  • Expropriation pour cause d'utilité publique, sous certaines conditions.
  • Acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur et prévisible, sous certaines conditions.
  • Cession par les non-résidents européens (Français et ressortissants d'Etats membres de la Communauté européenne, de la Norvège ou de l'Islande, installés à l'étranger), sous certaines conditions.

La plus-value est taxée à la date de l'acte notarié constatant la vente.

Le calcul des abattements sur les plus-values immobilières a changé pour toutes les transactions réalisées depuis le 1er septembre 2013 (depuis le 1er septembre 2014 pour les terrains à bâtir). La plus-value est désormais diminuée de :

  • 6% entre la 6ème et la 21ème année de détention, soit 16 ans à 6%,
  • 4% pour la 22ème année, soit 100% d'abattement au bout de 22 ans (contre 30 ans précédemment).

L'abattement relatif aux prélèvements sociaux s'opère quant à lui de la manière suivante :

  • 1,65% entre la 6ème et la 21ème année de détention,
  • 1,60% pour la 22ème année,
  • 9% à partir de la 23ème année, soit 100% d'abattement au bout de 30 ans.

Depuis le 1er septembre 2013, une surtaxe ne concernant pas la vente de terrains et variant de 2 à 6% s'applique aux plus-values supérieures à 50 000 euros.

Depuis le 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2015, les terrains à bâtir bénéficient quant à eux d'un abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values de cession. Cette mesure vise à relancer la construction.

Le taux d'imposition est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu pour les contribuables résidant en France. Les prélèvements sociaux s'élèvent à 15,5% de la plus-value.

Enfin, si votre bien a moins de cinq ans et que vous l'avez acheté sur plans (et uniquement dans ce cas depuis la réforme de mars 2010), vous êtes assujetti(e) à la TVA, payée au moment de la signature de l'acte, par retenue sur le prix de vente (avec droit à déduction de la TVA payée sur le prix d'achat). L'acquéreur bénéficie quant à lui de frais de notaire réduits (droits de mutation à 0,715%).

Dans tous les autres cas vous ne payez pas de TVA. L'acquéreur est soumis aux droits de mutation au taux de 5,09 % et paie donc des frais de notaire classiques de 7% environ du prix d'achat (seule exception : si vous vendez un terrain à un acquéreur professionnel, celui-ci paie un droit fixe de 125 euros s'il prend l'engagement de construire dans les 4 ans, ou bien une taxe de 0,715 % s'il prend l'engagement de revendre dans les 5 ans).